Il paradigma contemporaneo di sviluppo urbano, tra carenze legislative e processi socioculturali in atto da molto tempo, favorisce sempre di più costruttori e speculazione. Per cambiarlo, come sostiene Walter Tocci, occorrerebbe cercare collettivamente «un filo comune per restituire alla città il valore creato dai cittadini»

di Gabriele Bollini, urbanista e valutatore d’impatto

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Scriveva Paola Bonora a fine 2017 a proposito del consumo di suolo e alla vigilia dell’approvazione della nuova legge urbanistica dell’Emilia-Romagna: «La legge, che pure lo dichiara presupposto di fondo assieme alla rigenerazione, ha introdotto una tale congerie di esclusioni, deroghe, eccezioni, da rendere vano l’aver fissato la soglia massima del 3% di suolo ulteriormente consumabile da qui al 2050 […] Che gli immobiliaristi vogliano far ripartire al più presto la partita è connaturato al loro negozio. Meno che l’istituzione si faccia paladina di questa parte in maniera privilegiata, ne promuova acriticamente gli investimenti e sottostimi gli interessi pubblici che stanno alla radice della sua rappresentanza. Interessi che, sotto il versante economico, potrebbero essere almeno in parte compensati da un maggiore equilibrio fiscale tra i soggetti in campo, che preveda anche oneri e non solamente premi e incentivi. Ovvero una più giusta ripartizione delle plusvalenze generate dalle trasformazioni urbane tra privati investitori e città pubblica».

Ma chi si appropria dell’intero valore della rendita immobiliare in questo Paese? La rendita fondiaria urbana è il reddito che deriva dalla proprietà dei terreni in relazione non al suo uso agricolo, ma all’uso edilizio urbano. I terreni urbani sono quelli nei quali è avvenuto un processo storico di urbanizzazione: non nel senso che ogni terreno sul quale sia percepibile rendita fondiaria urbana sia stato concretamente investito da un processo di urbanizzazione in senso stretto, ma nel senso che ognuno di tali terreni è stato posto dalla storia in una collocazione tale da poter essere utilizzato a fini edilizi, e cioè concretamene urbanizzato. La scarsità del bene “terreno urbano” non è una scarsità naturale, ma una scarsità manovrabile che deriva dal fatto che solo un numero limitato di terreni è storicamente dotato di quei requisiti che ne rendono possibile una utilizzazione edilizia-urbana. Poiché il grado della scarsità influenza i livelli della rendita, anche i livelli della rendita sono manovrabili.

L’intervento pubblico avviene attraverso i piani e gli investimenti:

• con i piani urbanistici determina quali e quante aree sono potenzialmente edificabili, con la realizzazione delle opere di urbanizzazione, e quindi incide sulla rendita fondiaria assoluta;
• con l’inserimento delle aree nei programmi urbanistici e con il rilascio delle concessioni edilizie, rende le aree concretamente edificabili, e quindi incide sulla rendita fondiaria differenziale;
• con la quantità e la qualità delle opere di urbanizzazione e dei servizi, con la determinazione delle qualità edilizie e urbanistiche delle varie parti degli insediamenti (altezze, distacchi, densità ecc. ) accresce o diminuisce l’appetibilità relativa delle varie aree edificabili, e quindi incide ancora sulla rendita.

Un paradigma di equa distribuzione delle risorse e dei loro potenziali presuppone però si mantenga istituzionale la prerogativa della decisione e della pianificazione. Facoltà e compiti che sostanziano la potestà di governo, la quale non può discendere dalle volontà private di investimento. La LR 24/2017 (cioè la legge urbanistica regionale) prevede un processo di elaborazione del piano che veda il coinvolgimento della popolazione in ciascuna di queste fasi:

· Diagnosi (condizionamenti e condizionalità)

· Vision

· Strategia per la qualità urbana ed ecologico ambientale

· Standard prestazionali ecologico ambientali, di qualità urbana, di qualità paesaggistica, per luoghi e per ambiti di riqualificazione, rifunzionalizzazione

· Valutazione delle trasformazioni e monitoraggio

A proposito di rendita urbanistica, in un saggio di Walter Tocci, “Elogio dell’Urbanistica”, pubblicato a luglio dalla rivista “Città Bene Comune” della Casa della Cultura di Milano, si legge: «L’eccesso di valorizzazione immobiliare produce devastanti effetti sociali e culturali, che sono sotto gli occhi di tutti […] Oggi si parla tanto di meritocrazia, eppure si dimentica che la valorizzazione non è merito dell’immobiliarista, poiché dipende in gran parte dal prestigio, dalla qualità e dalle infrastrutture del contesto urbano, cioè viene alimentata dall’azione dei cittadini e dalle iniziative dell’amministrazione pubblica […] con la legge Berlusconi, purtroppo ratificata anche dalle amministrazioni di sinistra, è diventato normale parlare di “premio di cubatura”. Semmai il “premio” dovrebbe essere destinato ai cittadini, riservando i terreni ancora liberi ai servizi pubblici e al verde, spesso carenti proprio nelle città costruite male […] La legge Bucalossi aggiunge effetti distorsivi calcolando gli oneri non rispetto alla valorizzazione, ma ai costi di costruzione, con il risultato che nei quartieri più ricchi, in percentuale sul valore, gli oneri sono più bassi che in periferia o addirittura sono annullati con l’alibi delle urbanizzazioni esistenti. Si arriva a turlupinare l’opinione pubblica offrendo nei piani urbanistici un’opera pubblica aggiuntiva in cambio di ulteriori aumenti di cubatura». 

«Tutti questi processi – continua Tocci –  favoriscono la ricchezza proprietaria e aumentano la povertà pubblica. Al contrario se una quota ben maggiore della rendita fosse incamerata dal pubblico e reinvestita nelle infrastrutture la città sarebbe nel contempo più giusta e più produttiva. Da come di ripartisce il valore urbano, quindi, dipendono questioni cruciali: se le risorse vanno verso usi parassitari oppure produttivi, se il valore della città viene appropriato da pochi oppure aumenta la qualità della vita e l’inclusione sociale. Per non morire di rendita occorre una svolta nelle politiche urbane. Ma prima ancora è necessaria una mobilitazione culturale per ribaltare almeno un trentennio di narrazioni dominanti, luoghi comuni, ideologie parassitarie, pratiche pubbliche e private ormai insostenibili  […] È arrivato il momento di fare forza comune, senza settarismi, superando anche le diversità particolari, cercando un filo comune per restituire alla città il valore creato dai cittadini».

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