A Bologna, la popolazione è cresciuta di poco nell’ultimo decennio. Eppure, è una città ad alta mobilità, di molti arrivi e quasi altrettanti partenti, con quasi tremila e cinquecento persone in più ogni anno che cercano una dimora. 240mila nuclei familiari abitano un totale di 188mila alloggi, solo in parte di proprietà. Dei 63mila studenti iscritti all’Ateneo, 30mila sono fuori sede, più settemila iscritti a master o dottorati, tutti in cerca di una camera in affitto. E c’è un flusso turistico crescente che ha generato una domanda di oltre 11mila posti letto annui, cui l’offerta alberghiera potrebbe fare fronte ma che ha visto affiancarsi un’offerta di posti letto in abitazioni private ora di 5mila unità, incidendo così sulla domanda di abitazioni in affitto
di Pier Giorgio Ardeni, economista
In questi giorni i temi degli affitti, degli sfratti e della crisi abitativa sono tornati alla ribalta, anche a causa di dolorosi fatti di cronaca. In molti concordano sul fatto che vi sia una crisi, che le istituzioni di governo – in primis il Comune – debbano fare qualcosa per affrontarla, ma molte proposte sembrano mancare della necessaria e documentata evidenza. Demografia – residenti, studenti, turisti – e patrimonio abitativo – con annesso mercato immobiliare sono i due macrotemi che occorre analizzare prioritariamente.
La demografia bolognese degli ultimi dieci anni: una città ad alta mobilità
La popolazione residente, dai 386.663 residenti del 2015, nel 2019 risultava cresciuta di quasi novemila unità. Con la pandemia da Covid ne ha perse 7.500 in due anni. La media del decennio, comunque, è stata di 390.252 residenti, appena superati di 500 unità nel 2024. I residenti stranieri sono invece passati dai 58.873 del 2015 ai 61.602 (la loro quota è dunque cresciuta di poco, dal 15.2% al 15.8%).
Un aspetto interessante della demografia bolognese è l’avvicendamento. Ogni anno, infatti, arrivano in città un bel numero di nuovi residenti e se ne vanno in un numero altrettanto cospicuo. Nel decennio si sono stabiliti a Bologna ben 150.458 nuovi abitanti e se ne sono andati 115.672. Certo, è difficile dire se sono gli stessi che arrivano e poi vanno. Se ipotizzassimo che chi se ne va abbia generalmente risieduto a Bologna per almeno dieci anni e che chi arriva vi resti almeno dieci anni, allora si potrebbe dire che di quelle 386.181 persone che risiedevano a Bologna il 1° gennaio 2015, dopo dieci anni ne siano rimaste solo 120.051, il 31.1%, ovvero meno di un terzo. Una città ad alto turn-over, quindi. Un dato confermato anche guardando alla città o alle zone di nascita dei residenti. Dieci anni fa, solo il 34% dei bolognesi era residente in città fin dalla nascita; oggi sono il 32.5% (127.709). Solo il 61% dei residenti bolognesi è nato in città o in regione, mentre il 12.2% è nato all’estero e il 20.4% è nato in un Comune dell’Italia centrale o meridionale. Inoltre, dei residenti attuali, quasi un quarto è arrivato a Bologna dopo il 2015.
Se il saldo naturale è sempre stato negativo (per un totale di 4.734 morti più dei nati), tra nuovi entrati e partiti è invece rimasto positivo, per un totale cumulato di 34.786 unità, di cui 11.797 da e verso il resto d’Italia e 22.989 da e verso l’estero. Di quegli oltre 150mila residenti arrivati in città, solo 34.131 sono giunti da un altro Paese, ma non tutti erano stranieri. Gli italiani arrivati in città sono stati 99.830 (il 66.4%), di cui 4.286 rientrati in Italia dall’estero (appena il 4.3%).Gli stranieri arrivati sono stati invece 50.628 (il 33.6%), di cui 29.845 (il 58.9%) direttamente dall’estero.
Degli oltre 115mila residenti che se ne sono andati, 103.435 si sono trasferiti in altri comuni d’Italia e 12.237 si sono diretti all’estero (il 10.6%); 88.173 erano italiani (il 76.2), di cui 9.070 (il 10.3%) sono andati all’estero, mentre gli stranieri erano 27.499 (il 23.8%), di cui solo 3.167 (l’11.5%) diretti all’estero.
È quindi evidente che Bologna è una città ad alta mobilità, che interessa per più di due terzi cittadini italiani (quasi centomila in entrata e più di 88mila in uscita) e per meno di un terzo stranieri (più di cinquantamila in entrata e più di 27mila in uscita). Con questi numeri (150mila arrivi a fronte di 115mila dipartiti) e con una popolazione residente media di 390mila persone, è inevitabile che in città la domanda di abitazioni in affitto sia altissima – è ovvio che chi arriva in città, nella maggioranza dei casi, non disponga di un immobile – che viene solo in parte compensata dall’offerta di abitazioni lasciata libera da chi se ne va (che non sempre, però, lascia la propria casa in affitto). In termini numerici crudi, un saldo migratorio totale medio annuo di 3.479 unità implica che ogni anno vi sono potenzialmente quasi tremila e cinquecento persone aggiuntive in cerca di una dimora (se anche sottraiamo a questo numero il saldo naturale medio annuo di 1.758 morti in sovrappiù dei nati, sappiamo anche che non tutti i morti lasciano un’abitazione vuota). Più in generale, con 15mila nuovi entrati in città e oltre 11mila e cinquecento in uscita in media ogni anno, è inevitabile che il mercato della casa a Bologna sia in movimento.
Le famiglie
Guardiamo a un altro aspetto del quadro demografico: le famiglie. Gli oltre 390mila residenti oggi a Bologna compongono 239.641 nuclei familiari, il che implica che quello è il numero di alloggi che dovrebbe essere quanto meno già disponibile (in quanto residenti, devono dichiarare una dimora con un indirizzo). Di questi, ben 115.079 nuclei sono composti da una sola persona, 49.589 da due sole persone, e 74.673 da 3 o più membri per un totale di 173.750 componenti, il che porta a dire che, potenzialmente, gli alloggi necessari sono meno di quei 240mila (ci sono dei single che fanno nucleo a sé ma che condividono l’abitazione, anche se ci sono ben 79.799 persone che vivono effettivamente da sole).
Un tema ben noto, a tal proposito, è quello degli anziani: ben 43.147 nuclei familiari, a Bologna, hanno un componente di 75 anni di età o più e 22.572 di questi sono composti da un solo membro (sono anziani che fanno nucleo a sé, magari vivono soli o condividono l’alloggio con figli e nipoti), 11.987 sono coppie di coniugi, e più di 1.900 sono composti da padri o madri che vivono con figli e altri conviventi.
I dati comunali riportano poi che ci sono nuclei familiari molto ampli (1.721 con un numero di membri tra 6 e 10 e 27 con più di 10 membri) e che vi sono famiglie che condividono l’abitazione, per ragioni economiche o altro: ben 19.171 “unità domestiche” (abitazioni) sono condivise da più nuclei familiari. In totale, però, le unità domestiche sono 188.046, di cui 168.875 sono uni-familiari, cioè con un solo nucleo. In città, dunque, vi sono quasi 240mila nuclei familiari che dimorano in 188mila abitazioni.
La popolazione studentesca
Una importante parte della popolazione bolognese è storicamente composta dagli studenti. Quanti sono gli studenti universitari a Bologna? I numeri più recenti indicano che nel 2023/24 all’Università di Bologna si sono iscritti a corsi di laurea 84.234 ragazzi e ragazze e 7.051 a scuole di specializzazione, master e dottorati, per un totale di 91.285 persone. Di questi, per inciso, 29.678 sono stati esonerati dal pagamento dei contributi di iscrizione (2.364 solo parzialmente). L’università di Bologna, però, ha una sede a Bologna e altre quattro sedi a Forlì, Cesena, Ravenna e Rimini, alle quali sono iscritti 20mila di quegli studenti. Sulla città di Bologna, quindi, gravitano poco più di 63.500 universitari laureandi più i settemila dottorandi. Quanti di questi sono residenti a Bologna e provincia? E quanti provengono da più lontano, tanto da necessitare di un’abitazione in affitto? I dati più recenti forniti dall’Alma Mater per l’anno 2021/22 indicavano che del totale degli iscritti all’università nelle sue varie sedi, il 22.5% risiedeva in provincia di Bologna e il 28.6% nelle altre province della regione. Nella sola sede di Bologna, il 25.5% degli iscritti risiedeva a Bologna e provincia mentre il 22.7% risiedeva in altre province della regione: poco più di 33mila studenti che quindi, in teoria, non necessitavano di un’abitazione in affitto. Ne deriva che gli altri 30mila erano “fuori sede”, come si suol dire, ovvero provenienti da altre province e regioni d’Italia, tutti bisognosi di un alloggio.
In sostanza, dai soli studenti universitari viene una domanda di alloggi pari a circa 30mila vani, come minimo, cui vanno aggiunti settemila vani per i dottorandi, una domanda che nel passato trovava nell’offerta di abitazioni cittadine una collocazione. È difficile, certo, valutare come questa domanda venisse soddisfatta in passato, ma possiamo comunque fare una stima. Secondo uno studio del Comune (menzionato dal Piano per l’abitare), le residenze studentesche pubbliche offrono a Bologna circa 1.900 posti letto, mentre quelle private hanno già superato i 2.200 posti, il che significa che almeno 4.100 ragazze e ragazzi trovano alloggio in uno studentato. Come si collocano i rimanenti 26mila (più i 7mila studenti post-laurea)? Facciamo delle ipotesi. Supponiamo che 10mila di quegli studenti trovino in affitto un’abitazione con quattro vani da condividere, che altri 9mila ne trovino una con tre vani e altri 5mila con due vani e che altri duemila vadano in affitto da soli: ciò implicherebbe che 2.500, più 3.000, più 2.500, più altri 2.000 abitazioni verrebbero affittate a studenti, per un totale di 10mila, soddisfando così tutta la domanda dei 26mila studenti laureandi. Se a queste aggiungiamo le 7mila abitazioni date in affitto agli studenti post-laurea, si avrebbe così che 17mila abitazioni sul mercato dovrebbero essere destinate agli studenti.
I turisti
Una quota crescente di persone, negli ultimi anni, è venuta in visita a Bologna, andando così ad incidere sulla domanda di alloggi, tanto in abitazione che in alberghi. Nel 2024 si sono registrati a Bologna 1.836.216 arrivi (+6,4% sul 2023) e 4.098.212 presenze (+13,3% sul 2023) nel capoluogo. Nel 2024, sono stati registrati 4.098.212 pernottamenti (nel capoluogo) e 5.807.269 nei comuni della Città Metropolitana. A Bologna vi sono 93 esercizi alberghieri con 6.661 camere (e 12.713 posti letto) e 4.820 camere (con 11.135 posti letto) in esercizi extra-alberghieri. Nel totale della provincia vi sono 21.591 camere (con 44.943 posti letto) disponibili. In effetti, questa disponibilità complessiva assomma a 4.190.565 camere annue (cioè, per 365 giorni), più che sufficienti a coprire i pernottamenti richiesti (considerando che vi sono turisti che si fermano più di una notte e spesso non sono soli). In sostanza, l’offerta alberghiera ed extra-alberghiera pare sufficiente a coprire l’attuale domanda, pur avendo probabilmente agito sulla lievitazione degli affitti.
È però vero che una parte della domanda di camere e posti letto è stata negli ultimi anni soddisfatta da un’offerta crescente di abitazioni private, rese disponibili come camere in affitto. L’offerta alberghiera, più che sufficiente, si è trovata così a competere con un’offerta di camere in affitto che, a loro volta, hanno finito per competere con il “regolare” mercato degli affitti, tanto quello rivolto agli studenti che quello rivolto alle famiglie. Da molte parti si è sostenuto che questo mercato si è fatto più rigido, perché la domanda ha superato l’offerta. È vero?
La domanda di famiglie residenti è data da quelle 188mila famiglie, che competono con 17mila studenti e un numero di turisti la cui domanda, sulla carta, potrebbe essere soddisfatta dall’offerta alberghiera ma che negli ultimi anni si è rivolta, in modo crescente, all’offerta privata di abitazioni. Ma, a fronte di ciò, è vero che l’offerta abitativa è insufficiente o sono piuttosto le condizioni del mercato immobiliare e degli affitti che la stanno rendendo di difficile accesso a un numero crescente di famiglie. Nella prossima puntata proveremo a rispondere.
Un pensiero riguardo “Crisi abitativa, anche la demografia vuole la sua parte”