Un bolognese che nel 2018 avesse affittato la sua casa di 100 mq con contratto quinquennale a canone concordato avrebbe incassato, al netto della tassazione, 1.400 euro in meno che se l’avesse affittata a canone di mercato per otto anni; questo importo è diventato di 2.700 euro nel 2025. Un importo sufficientemente elevato per compensare l’Imu in più che il proprietario deve pagare al Comune se affitta a canone di mercato anziché a canone concordato
di Raffaele Lungarella, giornalista
L’inizio del nuovo anno accademico, con il ritorno degli studenti fuori sede, farà riaffiorare la sempre presente questione delle abitazioni a Bologna, che non riguarda, ovviamente, solo chi arriva in città per studiare; il problema della casa è comune a tutte le grandi città italiane, anche a quelle che non hanno l’università. Esso riguarda principalmente chi non è proprietario di una casa e cerca un’abitazione in affitto. Le difficoltà che le famiglie incontrano per trovare una sistemazione adeguata sono dovute, soprattutto, agli squilibri tra l’offerta e la domanda di abitazioni in affitto e/o all’inadeguatezza dei canoni, perché ritenuti troppo bassi dai proprietari oppure troppo alti da chi cerca casa. Intervenire su queste situazioni non è agevole e può comportare costi rilevanti su tanti versanti, compresi quelli finanziari e politico-elettorali. Per valutare le eventuali politiche da intraprendere anche a livello locale per modificare queste situazioni occorre, ovviamente, una conoscenza, la più dettagliata possibile, del mercato dell’affitto.
Per contribuire a delineare un quadro di questo mercato, una fonte utile, ma poco utilizzata, è costituita dalle statistiche pubblicate dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (Omi) dell’Agenzia delle Entrate sul numero di contratti di locazione registrato ogni anno tra il 2018 e il 2025 (l’archivio è reperibile qui). A questa rilevazione sfuggono, ovviamente, le abitazioni affittate in nero. È, però, una fonte preziosa per conoscere alcune caratteristiche del mercato legale dell’affitto e delle sue evoluzioni. Le statistiche dell’Omi permettono di conoscere, per ogni singolo Comune, il numero delle abitazioni interamente locate, la loro superficie complessiva e l’ammontare del canone totale; tutte le informazioni sono fornite per i contratti stipulati sia a canoni di mercato sia a canoni concordati, che beneficiano di un’agevolazione fiscale. In entrambi i casi, la durata della locazione può essere lunga o breve (per i dettagli sulle tipologie dei contratti di locazione si veda qui).
L’aumento delle locazioni parziali
Relativamente al solo numero di contratti registrati, l’Omi distingue tra abitazione affittate interamente e quelle delle quali è data in locazione solo una parte. Il numero di contratti per la locazione di porzioni di un’abitazione è quasi duplicato in otto anni, con una crescita costante di anno in anno. Anche se nella modulistica da compilare per la registrazione del contratto non è indicata la superficie e la parte dell’abitazione data in locazione, in genere si tratta dell’affitto di una camera, con l’uso degli spazi comuni. Le abitazioni per le quali si ricorre a questa forma di locazione sono localizzate pressoché esclusivamente nel capoluogo, dove nel 2025 toccano quasi l’84% del totale (erano tre punti in meno nel 2018), che diventa circa il 90% considerando anche i Comuni della cintura. Oltre che geograficamente, questa modalità contrattuale presenta anche una concentrazione tipologica. Nove su dieci di questi contratti registrati nel 2025 non sono agevolati fiscalmente, mentre erano poco più di tre su quattro nell’anno iniziale del periodo del quale si hanno i dati.
| Anno | ||||||||
| 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | |
| Abitazione intera | 23.298 | 23.276 | 22.158 | 24.419 | 26.747 | 21.826 | 22.375 | 23.319 |
| Porzione di abitazione | 6.145 | 7.060 | 7.320 | 8.071 | 8.494 | 9.169 | 9.935 | 11.019 |
Quelli per l’affitto di una camera o due sono contratti sottoscritti in misura prevalente a Bologna: la loro concentrazione in città è sempre stata superiore all’80%; il loro numero è passato da 5.000 nel 2018 a 9.200 nel 2025. Il grafico A evidenzia che la tendenza all’aumento è stata più accentuata per i contratti di durata temporanea a canone libero. La durata massima dei contratti temporanei può essere di 18 mesi. Non è irragionevole ipotizzare che nei fatti essa possa attestarsi sui 12 mesi o anche meno. In questo caso l’aumento del numero di abitazioni da un anno all’altro registra una maggiore diffusione di questo tipo di contratto. L’affitto temporaneo di una stanza è la tipica soluzione abitativa degli studenti universitari che arrivano a studiare a Bologna.
Un’interpretazione della diffusione nel tempo di questa soluzione abitativa dovrebbe, verosimilmente, considerare anche alcuni altri fenomeni. Innanzitutto, il restringersi della forbice tra redditi e canoni, che in non pochi casi può portare alla sovrapposizione delle due lame, spinge tanti lavoratori, soprattutto provenienti da altre parti dell’Italia o da altri paesi, a cercare una soluzione abitativa affittando una camera in un’abitazione in cui vive anche il proprietario; questo dal lato della domanda. Dal lato dell’offerta, c’è da considerare l’elevata percentuale di nuclei che sono diventati di una sola persona, che possono vivere in abitazioni la cui dimensione eccede le loro necessità e che affittando una stanza (oltre a sentirsi meno soli) possono integrare pensioni non elevate, il cui potere d’acquisto è stato tagliato dall’inflazione. In sostanza la spinta alle locazioni temporanee potrebbe venire anche dalla convergenza di particolari esigenze economiche di determinati gruppi di proprietari e inquilini.
Prevalgono i contratti a canone di mercato
Tra l’andamento delle registrazioni delle locazioni di parti delle abitazioni e quello dell’intero immobile non sembra esserci alcuna relazione. Il numero di contratti registrati per la locazione dell’intera abitazione nell’insieme dei Comuni dell’area metropolitana bolognese è sostanzialmente lo stesso nell’anno iniziale e in quello finale della serie storica: intorno a 23.300. Negli anni intermedi il loro numero è aumentato in misura rilevante nel 2021 e nel 2022, per calare in misura consistente nel 2023.
È difficile individuare delle ragioni di quest’andamento non lineare del numero di contratti e delle sue variazioni da un anno all’altro. I contratti di locazione possono avere durate diverse. La durata degli affitti a canone di mercato può arrivare fino a otto anni (quattro+quattro); i contratti a canone concordato possono durare fino a 5 anni (tre+due). In alternativa all’Irpef, i proprietari possono scegliere di assoggettare i canoni ricevuti a una molto conveniente cedolare secca: 21% se di mercato e 10% se concordati.
La locazione a canone di mercato è la più diffusa. Considerando sia quella di lunga durata sia quella temporanea, il suo peso sul totale delle registrazioni è aumentato per l’apporto di quest’ultima tipologia contrattuale. La locazione di lunga durata resta, però, sempre nettamente prevalente. Naturalmente l’apporto principale è dovuto alla città di Bologna. La variazione positiva o negativa del numero di contratti registrati in un dato anno sul numero di quelli registrati nell’anno precedente, non è sufficiente per dire se è aumentato o se si è ridotto il numero delle case affittate. Il numero di contratti registrati in un anno potrebbe, infatti, essere costituito dal rinnovo di contratti scaduti l’anno prima.
Nel 2025 sono stati registrati 12.737 contratti a canone libero della durata di otto anni, dieci in più rispetto all’anno precedente. Ma per stabilire se nel 2025 c’è stata un’espansione o una contrazione del mercato dell’affitto, sarebbe necessario sapere se nove anni prima, cioè nel 2017, il numero di contratti registrati era stato più basso o più alto di quello del 2025. Poiché la serie storica inizia nel 2018, non è possibile saperlo. Di conseguenza, per i contratti a canone di mercato è prudente limitarsi alla constatazione dei dati.
| Tipo di locazione | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
| Agevolata di lunga durata | 7.236 | 6.574 | 5.927 | 6.413 | 5.663 | 4.878 | 5.211 | 6.102 |
| Agevolata temporanea | 919 | 873 | 829 | 820 | 719 | 683 | 731 | 698 |
| Di mercato di lunga durata | 12.365 | 12.960 | 12.389 | 13.690 | 16.774 | 12.619 | 12.727 | 12.737 |
| Di mercato temporanea | 2.778 | 2.869 | 3.013 | 3.496 | 3.591 | 3.646 | 3.706 | 3.782 |
| Totale | 23.298 | 23.276 | 22.158 | 24.419 | 26.747 | 21.826 | 22.375 | 23.319 |
La flessione dei contratti a canone concordato
Qualcosa in più può essere detto, invece, per le abitazioni affittate a canone concordato. Questa tipologia contrattuale, agevolata fiscalmente, può essere applicata alla locazione delle abitazioni localizzate nei paesi ad alta tensione abitativa (Ata) e in quelli certificati come colpiti da calamità naturali. Qui di seguito si sono considerate solo le abitazioni ubicate nei paesi Ata, identificati con certezza dal Comitato interministeriale per la programmazione economica; peraltro, esse costituiscono la stragrande maggioranza di quelle assoggettate a questo regime contrattuale. La tabella 3 mostra una diffusa tendenza, particolarmente evidente a Bologna, alla riduzione del numero di contratti registrati ogni anno.
| 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | |
| BOLOGNA | 4.112 | 3.529 | 3.461 | 3.854 | 3.141 | 2.495 | 2.696 | 3.316 |
| COMUNI DELLA CINTURA | 1.322 | 1.233 | 1.011 | 1.006 | 1.065 | 996 | 1.013 | 1.150 |
| IMOLA | 738 | 711 | 572 | 613 | 578 | 559 | 592 | 614 |
Confrontando il numero di registrazioni di un anno con quello di sei anni prima si possono quantificare le variazioni in più o in meno delle abitazioni affittate a canone concordato. Nel 2023 i contratti registrati sono stati circa 1.600 meno di quanti furono nel 2018 (anno di inizio della serie); nel 2024 circa 800 meno che del 2019 e nel 2025 oltre 150 che nel 2020. Sembra, quindi, essersi realizzata una riduzione della disponibilità dei proprietari ad affittare le loro abitazioni a canone concordato. Per memoria: il canone concordato è più basso di quello di mercato, essendo determinato da un accordo tra le associazioni dei proprietari e quelle degli inquilini; quello vigente nell’area metropolitana bolognese è applicato dal 1° aprile 2024.
Si allarga la forbice tra canone di mercato e canone concordato
Indagare le cause di questa contrazione non è agevole. Le informazioni dell’Omi consentono solo qualche confronto. L’importo a metro quadro del canone concordato, negli anni dal 2018 al 2025 è sempre aumentato; a parte Bologna che nel 2022 accusa una lieve flessione. Per una casa di 100 metri quadri affittata nel 2018 l’inquilino avrebbe pagato un canone annuo di 8.770 euro, affittandola nel 2023 il canone sarebbe diventato 9.180 euro, con un aumento di 740 euro circa. Negli intervalli 2019-2024 e 2020-2025 l’affitto sarebbe cresciuto rispettivamente di 1.555 e 1.633 euro. Soprattutto questi ultimi due, sono incrementi percentualmente non insignificanti. La convenienza del proprietario ad affittare a canone concordato dipende però anche dall’andamento e dal livello dei canoni che possono essere spuntati affittando a libero mercato, optando per la cedolare secca al 21%, sempre in alternativa all’Irpef, tanto più onerosa quanto più alto è il reddito del proprietario.
| COMUNI | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
| CANONE CONCORDATO | ||||||||
| BOLOGNA | 87,7 | 88,6 | 91,1 | 92,2 | 91,8 | 95,1 | 104,1 | 107,5 |
| COMUNI DELLA CINTURA | 72,7 | 73,0 | 73,7 | 74,9 | 75,8 | 78,1 | 81,6 | 88,2 |
| IMOLA | 57,2 | 57,7 | 58,6 | 60,5 | 63,1 | 63,7 | 67,1 | 70,6 |
| DIFFERENZA IN MENO RISPETTO AL CANONE DI MERCATO | ||||||||
| BOLOGNA | -29,9 | -34,4 | -30,8 | -33,0 | -11,0 | -49,6 | -48,9 | -48,8 |
| COMUNI DELLA CINTURA | -11,3 | -13,7 | -15,1 | -12,1 | -3,8 | -25,3 | -24,6 | -20,9 |
| IMOLA | -4,1 | -2,3 | -8,4 | 0,7 | 7,2 | -13,6 | -14,2 | -15,8 |
Negli anni considerati la velocità di crescita dei canoni liberi è stata maggiore di quella dei canoni concordati. La differenza negativa di questi ultimi rispetto ai primi è aumentata, come si vede dalla tabella 4. Questi scarti non tengono conto del fatto che la cedolare secca è del 10% sui canoni concordati e del 21% su quelli liberi. Ma questa differenza cresce in misura rilevante anche al netto della tassazione sul reddito.
Un bolognese che nel 2018 avesse affittato la sua casa di 100 mq con contratto quinquennale a canone concordato anziché per 8 anni a canone libero avrebbe incassato, al netto della tassazione, 1.400 euro in meno; questo importo è diventato di 2.700 euro nel 2025. Un importo sufficientemente elevato per compensare l’Imu in più che il proprietario deve pagare al Comune se affitta a canone di mercato anziché a canone concordato. Quanto la forbice tra questi due tipi di canone possa spingere un proprietario verso l’uno o l’altro tipo di contratto è problematico da stabilire, ma la differenza di canone è una variabile che egli di sicuro non trascura.
