Esisteva un mercato che non era gonfiato dai rendimenti finanziari e contribuiva a far sì che l’offerta soddisfacesse una domanda a costi contenuti. Oggi, quel mercato è stato spazzato via. L’offerta si è ridotta ed è divenuta selettiva, la domanda riguarda soprattutto le fasce a basso reddito che, in questo modo, non trovano dove “andare a sbattere”. E per loro non resta che affidarsi all’elemosina delle graduatorie Acer o andarsene da Bologna. Possibile che i decisori pubblici non abbiano colto dove poteva portare l’andare “dove ti porta il mercato”?
di Pier Giorgio Ardeni, economista
Le notizie degli ultimi giorni e le dichiarazioni lette sui media confermano come la questione abitativa stia rivelandosi sempre più centrale, a Bologna come in altre città italiane, e come il processo avrebbe bisogno di una più decisa azione di controllo e indirizzo da parte dei decisori politici. E non mi riferisco, qui, alla pur urgente e spinosa questione degli alloggi per studenti ma a un tema più di fondo.
Il recente convegno sul Navile come “nuova polarità urbana” organizzato da Nomisma offre uno spunto a partire dal quale si possono fare alcune considerazioni. Secondo i dati resi pubblici da Nomisma, nel primo semestre 2026 ben 3.017 abitazioni hanno cambiato proprietà. Su base annua sono il +2.2%; nel 2024, l’aumento era stato dell’1.5%, nel 2025 del 5.2%. Un mercato ancora in crescita, quindi, che potrebbe però rallentare nel prossimo futuro a causa del costo crescente del credito.
A questo aumento corrisponde però anche un incremento dei prezzi, dovuto alla pressione di una forte domanda su un’offerta limitata. A Bologna, secondo i dati dell’Osservatorio sul Mercato Immobiliare (Omi) dell’Agenzia delle Entrate, i prezzi delle abitazioni viaggiano su un valore medio per l’intera città di 3.750 €/mq, in aumento del 4.5% sull’anno precedente (tra i maggiori in Italia, inferiore solo a quelli di Torino e Genova). Parte degli acquisti ha riguardato nuove abitazioni, per le quali l’aumento dei prezzi è stato vertiginoso: nel primo semestre del 2026, infatti, i prezzi delle costruzioni nuove sono aumentati dell’8,4% sul 2025, raggiungendo un valore medio di 4.700 €/mq, tra i 5.500 €/mq per le zone centrali e di € 3.800 per le periferie (in media). Il numero di abitazioni nuove vendute è cresciuto addirittura dell’81.1% rispetto all’anno precedente, secondo l’Omi.
Come è ovvio – e come viene rilevato da tutti – la pressione sul mercato immobiliare si riflette sulle locazioni. La crescente domanda di abitazioni in affitto – risultante da redditi stagnanti che non riescono a far fronte al carico di mutui più onerosi – e la disponibilità limitata continuano a spingere in alto gli affitti. Il canone medio a Bologna è ormai tra i più alti in Italia, pari a 200 €/mq (per un appartamento di 70 mq significa 1.400 €), dietro alle sole Milano (€ 266), Firenze (€ 250) e Roma (€ 222). Ciononostante, nel 2025 si sono registrati a Bologna ben 14.128 contratti di locazione di abitazioni intere (+6.4% sul 2024), cui si sono accompagnati 6.650 contratti per affitti brevi in porzioni o parti intere di abitazioni (anch’essi in crescita).
Il convegno di Nomisma era centrato sul Navile, descritto come «uno dei principali laboratori nel percorso di rigenerazione urbana di grandi comparti urbani di Bologna». Non più un “quartiere in transizione”, dunque. Al Navile si è avuto uno sviluppo immobiliare consistente, caratterizzato in prevalenza da nuove abitazioni, che ha già portato a un aumento dei residenti (nel 2024, il 3,14% in più rispetto al 2014). E l’area dell’ex Mercato Ortofrutticolo è una delle zone che più è stata interessata, all’interno di un processo più ampio che interessa l’asse Bolognina-Stalingrado-Tecnopolo e il quadrante nord-occidentale della città. Secondo Nomisma, «lo sviluppo immobiliare del Navile apporta una iniezione di offerta residenziale di qualità e con elevati standard di sostenibilità ambientale in un quadrante semicentrale della città. Il progetto vede un mix di funzioni caratterizzato da residenze, student housing, scuole, palestre, parchi, edilizia residenziale sociale, servizi sanitari, servizi amministrativi». «Il processo di rigenerazione», afferma Nomisma, «può generare una domanda nuova, proveniente da persone attratte dalla posizione, dai servizi, dalla qualità urbana e dalla progressiva trasformazione dell’area».
Una bella città, senz’altro. Ma è da queste affermazioni che possiamo partire per chiederci: a chi va rivolgendosi quel mercato? Quale domanda abitativa sta soddisfando? Chi sono i nuovi acquirenti di appartamenti a Bologna? Chi sono i nuovi affittuari? E quindi: chi sono i nuovi offerenti?
La dinamica immobiliare a Bologna si sta profondamente modificando, sia dal lato della domanda sia da quello dell’offerta. Da un lato, le opportunità offerte dalle prospettive di “rigenerazione” urbana di intere aree ha aperto, infatti, alla possibilità per grandi investitori di investire in città. Come ha affermato al convegno di Nomisma Michele Beolchini, di Investire Sgr, «Bologna dimostra come il mercato del living in Italia offra opportunità che vanno ben oltre Milano e Roma». Dall’altro lato, questa offerta ha “scremato” la domanda, trovando acquirenti nelle fasce con redditi medio-alti e alte professionalità, che hanno così trovato un’offerta che loro si confaceva.
E perché, allora, tra gli investitori sono emersi sempre più frequentemente fondi d’investimento che sostengono aziende immobiliari? Perché l’abitazione è divenuta un asset e, in un’economia sempre più finanziarizzata, un’opportunità di investimento. “Follow the market”, dice il mantra neo-liberista, e questo è stato. Io costruisco un appartamento per una famiglia abbiente disposta a pagarmelo bene, questo mi rende tanto quanto un pacchetto azionario o un altro fondo quotato a Wall Street. Poco importa, all’investitore, che vi sia chi può restare escluso. Così, «la finanza si mangia la casa», com’è stato detto.
Se guardiamo agli investitori coinvolti sui nostri territori, possiamo notare come ci siano fondi e agenzie di real estate che si muovono su scala internazionale. Perché? Ovvio, investire a Bologna è diventato profittevole e ben remunerativo. Tikehau Capital, una società di capitali che ha acquisito un’area del Navile per il progetto Atman – un progetto residenziale definito “build-to-sell” che prevede 177 unità residenziali con parcheggi e spazi commerciali – ha messo insieme un investimento gestito da Investire Sgr e First Atlantic Real Estate. Investire Sgr ha un capitale per il 59% in mano a Banca Finnat Euramerica e altri investitori privati. È una società che gestisce risparmio (questo è il significato della sigla Sgr), ovvero fondi privati (magari anche fondi pensione integrativi). E anche First Atlantic, nata nel 1998, è una Sgr, ora acquisita da DeA Capital, nella fusione con Fimit – Fondi Immobiliari Italiani e First Atlantic. First Atlantic, quotata allo Stock Exchange del Ghana, gestisce centinaia di milioni di dollari sui mercati internazionali.
Tutto ciò mostra come Bologna, ormai, sia entrata nel mirino dei grandi fondi proprio perché, evidentemente, offre prospettive di profitto non indifferenti, in un mercato con prezzi in ascesa e lucrative possibilità di investimento.
Daniel Buaron, presidente di First Atlantic, ha affermato al convegno Nomisma: «Abbiamo creduto nel potenziale del Navile fin dal 2019, quando l’area era ancora agli inizi del suo percorso di trasformazione urbana. Una scelta di investimento lungimirante, fondata sulla convinzione che il quartiere potesse diventare una nuova centralità residenziale di Bologna. Oggi il Navile si sta affermando come un punto di riferimento per l’abitare contemporaneo, confermando il valore di una visione che ha saputo anticipare l’evoluzione della città». E Giuseppe Crupi, amministratore delegato di Abitare Co, ha aggiunto: «Abbiamo compreso il valore strategico del Navile, oggi tra i quartieri più attrattivi di Bologna, capace di richiamare una domanda giovane, con una forte presenza di under 40 e una crescente componente internazionale proveniente dal Nord Europa, dagli Stati Uniti e dall’Asia».
Ed è infatti questo il cambiamento che sta avvenendo nella domanda di abitazioni, che rivela quelle dinamiche demografiche che abbiamo già evidenziato anche su queste pagine. Se Bologna si sta gentrificando, non è solo perché sorgeranno complessi residenziali come Atman in aree centrali della città (www.atman-navile.it, in copertina), ma perché sempre più si stanno accasando in città persone dei ceti medio-alti, con professionalità specialistiche, in attività ben remunerate del terziario. Come nota Nomisma, «il quadro degli investimenti conferma la fase di rigenerazione che sta attraversando Bologna, con 131 progetti di sviluppo immobiliare nella città metropolitana. Il settore terziario rappresenta il 31,3% degli interventi e intercetta il 50,9% del valore degli investimenti, una quota significativamente superiore alla media italiana, pari al 33,5%». Un dato confermato dalla Camera di Commercio: aumentano le società di capitali e le attività di servizi e professionali, diminuiscono quelle industriali e artigianali. Che è confermato dai dati sul lavoro: aumento delle professioni meglio remunerate, diminuzioni di quelle pagate meno. Che però “servono”: manodopera per tutti i servizi, dalle pulizie alla logistica, dalla ristorazione agli alberghi.
Se il numero di percettori di redditi medi e medio-alti residenti a Bologna è aumentato, è perché a Bologna stanno trovando dimora. Mentre i percettori di redditi medio-bassi e bassi vengono gradualmente espulsi da una città che pur ne ha bisogno, ma dove non riescono a vivere. Sono più della metà dei contribuenti cittadini, ma hanno redditi inferiori a 26mila euro lordi l’anno.
I dati demografici ci dicono che negli ultimi cinque anni si sono aggiunti 13.845 nuovi nati e 24.492 residenti sono deceduti; sono entrate 76.591 persone provenienti da altri Comuni o dall’estero e ne sono uscite 65.137 (di cui circa 7mila minori di 14 anni, in entrambi i flussi). Così, a fine 2025, i residenti sono tornati a essere 391.473, cioè 500 in meno di 5 anni prima. Tuttavia, sembrerebbe che ad andarsene siano stati i più poveri, mentre ad arrivare siano stati i più ricchi: i primi erano quasi 184mila, oggi sono poco più di 153mila; quelli con reddito medio erano quasi 86mila, oggi sono quasi 113mila. I medio-ricchi e i ricchi erano 27mila, oggi sono più di 35mila.
È un processo che sta quindi portando a espellere i meno abbienti, per accogliere quelli che stanno meglio: del resto, con i dati sopra mostrati non potrebbe essere altrimenti. Sono questi, infatti, coloro cui si rivolge il mercato delle abitazioni.
La conclusione non è, come si potrebbe credere, che qui si voglia demonizzare il fatto che Bologna attrae investitori (che un tempo avrebbero rivolto i loro soldi altrove). Il punto è che se la casa diventa un asset – e si asseconda questa tendenza – non c’è più spazio né per l’edilizia pubblica, che non dovrebbe seguire logiche di mercato, né per quella privata autenticamente dedicata al settore delle costruzioni.
Negli anni Settanta, Ottanta e anche Novanta, le cooperative di costruzione e le imprese edili costruivano per il mercato, rivolgendosi alle famiglie. Esisteva un mercato che non era gonfiato dai rendimenti finanziari e contribuivano a far sì che l’offerta soddisfacesse una domanda a costi contenuti. Oggi, quel mercato è stato spazzato via, evidentemente. L’offerta si è ridotta ed è divenuta selettiva, la domanda riguarda soprattutto le fasce a basso reddito che, in questo modo, non trovano dove “andare a sbattere”. E per loro non resta che affidarsi all’elemosina delle graduatorie Acer o andarsene da Bologna. Possibile che i decisori pubblici non abbiano colto dove poteva portare l’andare “dove ti porta il mercato”? E pensare che attrarre capitali sarebbe stato il modo per “rigenerare” Bologna? Quale Bologna andremo ad abitare nei prossimi anni?
Chi vivrà vedrà!!!!… chi saranno i nuovi ricchi che in un periodo storico per questa Città e questo Paese, abiteranno in costruzioni sicuramente sovrastimate, con annesso indotto commerciale????
Viviano un epoca da Belle Epoque,
Città apparentemente ricche, con una popolazione desueta costretta a cedere il passo ad un presunto esercito di rampanti dal futuro roseo…. non è tutto oro quello che luccica….at salut companeros
già nel 2007 cominciò la crisi finanziaria una delle tante ricorrenti di marxiana memoria….interessò prima i fondi pensione poi i fondi immobiliari … a quando la bolla a Bologna intanto sempre più in non luogo abitata da temporanei passeggeri. infine pur se abitazioni con i migliori strumenti di costruzione moderni spesso maestranze non all’altezza come i muratori di un tempo e troppi cambi d’uso da ex negozi o piccoli opifici a pian terreno non certo qualitativamente appartamenti salubri. tanto l’investitore non è interessato a ciò; che dire? a quando l’inversione di tendenza?
Domanda: da dove vengono questi ceti medio alti, dalla area metropolitana bolognese, da altre parti della regione, da fuori regione ?, sono nuove famiglie ?
Solo un’osservazione/obiezione. La casa come asset non è una novità: per es. i fondi previdenziali ( es. le casse professionali) da sempre detengono patrimoni immobiliari anche abitativi, da cui traggono una rendita più stabile e certa che non investimenti in borsa, per assicurare la pensione ai propri iscritti. E altrove (es. Milano) sono diventati una forma di investimento anche per società finanziarie. Ma a Bologna a me risulta che gli unici investimenti immobiliari come asset, ossia finalizzati a una gestione duratura, siano quelli recenti di alcuni studentati, mentre non ho notizia di alcun intervento abitativo finalizzati alla gestione; sono io che non sono bene informato?Anche nel caso ATMAN citato si tratta banalmente di costruire per vendere, come si è sempre fatto, con l’unica differenza che i finanziatori sono necessariamente delle finanziare perchè a Bologna di imprese di costruzione con spalle economico/finanziarie robiste non ne è rimansta nemmeno una: tutte fallite, sia quelle cooperative che quelle private.. Anzi i costruttori non vogliono nemmeno gestire quella quota di edilizia sociale in affitto cche il Piano urbanistico impone nei loro interventi, sostengono di non farcela a gestire nel tempo una quotarella di alloggi ad affitto convenzionato, tanto che il Comune con l’ultima variante ha accettato di convenrtre quest’obbligo in un onere monetario da spendere per ERS altrove.
Il punto che volevo sollevare non è tanto quello – da sempre imprese, assicurazioni e fondi investono in immobili.
Il punto è che ora c’è chi investe (per rivendere, certo), perché è lucrativo. Sono fondi, non imprese edili. Alle imprese edili fanno costruire, le pagano e poi rivendono. Non potrebbero farlo le imprese edili in proprio? Forse no, perché apparentemente ci vogliono capitali per vendere immobili a caro prezzo e farci pure un profitto. In questo senso è un asset che rende, più che in passato.
Su un mercato così, è ovvio, ci può stare chi ha capitali. Un mercato drogato, il cui scopo primario non è più costruire abitazioni (che è diventato secondario) ma fare profitti.
Un modo per riportare il mercato ad una certa “normalità”, sarebbe quello di aumentare l’offerta, che potrà essere fatto solo con fondi pubblici, è ovvio (sovvenzioni, però, non pagamento in toto, convenzioni, sussidi).
PG Ardeni